1. 청약제도 시행에 따른 전략은 어떻게 가져가야 하나요?
지난 1일 발표된 `주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안`에 따라 기존 청약제도가 대폭 바뀌게 되면서 내 집 마련을 위해 청약을 준비 중인 수요층의 전략 수정도 필요할것으로 보입니다. 바뀐 청약제도가 시행되는 내년 초부터는 내 집 마련에 나서는 무주택자와 새 집으로 갈아타려는 유주택자가 뒤섞이면서 청약에 대한 관심은 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 내년부터 무주택자 청약가점 메리트가 축소되고 수도권 1순위 자격요건이 완화되기 때문에 청약경쟁이 치열해질 것이므로 1순위로 가점이 높은 무주택자라면 연내 청약에 나서는 것이 당첨 확률이 높아 유리할 것으로 보입니다.
2. 청약 자격요건이 어떻게 완화되나요?
청약 자격요건의 경우 주택청약 절차 간소화를 위해 주택청약통장에 가입한 지 1년이 지나면 1순위 자격을 받을 수 있도록 개편했습니다. 국민주택을 신청하기 위한 청약저축의 경우 수도권에서는 가입기간 2년 동안 월 납입금을 24회 이상 내야 1순위 요건을 충족할 수 있었습니다. 2순위는 가입기간 6개월, 월 납입금 6회 이상 이어야 했습니다. 하지만 앞으로 1·2순위가 통합되면서 가입기간 1년 동안 월 납입금 12회 이상만 납입하면 1순위가 될 수 있습니다. 안동 등 수도권 이외 지역은 지금까지처럼 6개월 가입·6회 이상 납입 조건이 유지됩니다.
3. 유주택자 감정제는 없앤다죠..
지방자치단체의 자율권을 강화하고 유주택자에 대한 중복 차별도 완화하는 방식으로 가점제도 변경됩니다. 이에 따라 85㎡ 이하 민영주택의 경우 40%를 가점제로 운영했지만 오는 2017년 1월부터 지역별 여건에 맞춰 지자체가 40% 범위 안에서 자율운영할 수 있도록 했습니다. 2주택 이상 보유자에 대한 중복차별을 없애기 위해 청약가점제에서 적용하고 있는 감점기준도 폐지합니다. 청약가점에는 민영주택을 공급할 때 동일 순위 안에서의 경쟁이 있을 경우 무주택기간과 부양가족 수, 입주자 저축 가입기간 등을 합해 더 높은 점수를 보유한 사람에게 주택을 공급하는 제도입니다.
4. 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가 주택 기준도 완화된다죠..
청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가 주택 기준도 기존 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 7,000만원 이하인 주택에서 1억3,000만원(수도권), 8,000만원(지방) 이하인 주택으로 완화됐습니다. 이는 전체 주택의 약 30% 수준인데요 사실상 무주택자와 차이가 없는 1억3,000만원 이하 소형·저가주택 소유자의 주거 상향 이동을 지원하기 위한 것으로 보시면 됩니다. 또한 청약예금에서 가입 2년이 지나야 주택 면적을 바꿀 수 있고 면적을 더 넓힐 경우 3개월을 추가로 기다려야 하는 제한도 폐지했습니다.
5. 유한책임대출 제도도 도입된다는데 어떤 제도인가요?
내년 상반기에 연소득 4000만원 이하 무주택자가 85㎡ 이하 규모 주택을 살 경우 채무자의 상환 부담이 담보물, 즉 해당 주택만으로 한정되는 국민주택기금 대출 상품이 나옵니다.
다시 말해 원리금 연체로 인해 은행 담보로 잡힌 집이 경매로 넘어간 상황에서 은행이 담보 주택 경매를 통해 회수한 돈이 대출 원금에 비해 부족하더라도 채무자에게 더 이상 상환을 요구할 수 없게 된다는 의미입니다. 적용 금리 등 대출 조건은 기존 디딤돌 대출과 동일합니다. 한마디로 국민주택기금으로 지원을 받아 집을 구매한 실수요자 입장에선 집값이 일정 수준 이하로 하락할 경우 주택을 포기하면 대출 원리금 상환 의무도 함께 사라지는 셈입니다.
6. 부동산 투자시 관심을 가질만한 상품이 있다면?
부동산 투자는 상가와 같은 수익형 부동산이 ′대세′를 이룰 전망입니다. 저금리 기조가 여전히 견고한데다 부동산 가격 상승에 대한 기대감은 여전히 낮기 때문입니다. 전문가들은 올 하반기 부동산 투자상품 중 가장 유망한 상품으로 상가를 꼽고 있습니다. 상가는 이미 임대소득세가 과세되고 있습니다. 때문에 아파트나 오피스텔처럼 임대소득세 과세 확대에 따른 수요 위축도 없을 것으로 전망됩니다. 입지가 나쁘지 않은 상가는 연 수익률 5%를 넘는 수익을 얻을 수 있기 때문에 투자자들의 선호도가 높을 것으로 보입니다. 다음으로는 재건축ㆍ리모델링 가능한 기존 아파트와 유망지역 신규 분양이 관심을 받을 것으로 전만하고 있습니다. 최근 관심을 가지고 있는 신규 분양은 실수요 중심의 시장이므로 투자가치가 크지 않은 것으로 보고 있습니다.
7. 상가 가운데서도 투자시에는 입지와 상가형태를 고려해야 하는 것이 중요한데..
상가 시장도 다른 부동산 상품과 마찬가지로 활황을 보이지 않고 있는 점은 감안해야 합니다. 공급이 과잉됐거나 가격 상승 기대감이 사라진 오피스텔, 아파트보다 상대적으로 투자 가치가 있을 뿐입니다. 상가 투자의 경우 은행 금리(2%대)보다 수익성이 높고 안정적이기 때문에 투자할 여윳돈이 있는 계층이라면 상가 투자를 우선해 고려해볼 만 합니다. 상가 가운데서도 근린상가와 단지내상가는 투자 방식이 다르기 때문에 주의해야 합니다. 근린상가는 ′고수익 고위험′ 투자에 해당합니다. 상권 형성 기간이 길어지면 자칫 손해가 될 수 있습니다. 반면 상권이 빨리 형성되면 초기 몇년간은 연 7~8% 수익도 가능합니다. 반면 단지내 상가는 연 4~5%대의 수익률을 기대할 수 있습니다. 수익은 낮지만 안정적이며 공실 걱정도 근린상가보다 적어 위험성이 낮은 투자라는 특징을 갖고 있습니다.
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