1. 권리금 배상이 포함된 자영업자 대책의 주요 취지 및 내용은?
자영업자들을 지원해 가계소득을 높이고 소비를 촉진한다는 취지입니다. 앞으로 보증금 액수에 상관없이 상가를 빌려 영업을 하는 모든 임차인들은 건물주가 바뀌더라도 5년간 계약 기간을 보장받습니다. 또한 자영업자들이 2금융권에서 고금리 대출을 받고 있으면 정부가 나서서 연 7% 저리 대출로 바꿔주는 정책이 추진될 것으로 보입니다.
2. 상가 권리금에 대한 임차인의 권리가 강화되었는데..
그동안 임대인이 법적 근거 없이 권리금을 산정해 임차인 피해가 커졌다고 보고 권리금 개념을 상가건물임대차보호법에 명시해 임차인을 법적으로 보호하기 위한 기초가 마련될 것으로 보입니다. 권리금 분쟁을 낮은 비용으로 조정ㆍ합의할 수 있도록 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’가 만들어지고 임차인 간 권리금 거래에 대한 표준계약서도 도입됩니다. 임대인에게는 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 도와주는 협력 의무가 부과됩니다. 이를 위반하면 임차인은 임대인에게 손해배상 책임을 청구할 수 있도록 제도가 개선됩니다. 일정 금액 이하 상가임대차에만 인정되던 대항력은 모든 임대차로 확대돼 건물주가 바뀌더라도 임차인은 5년간 안정적으로 영업을 할 수 있게 됐습니다.
3. 전 임차인에게 권리금 8000만원을 줬습니다. 하지만 장사가 너무 안 돼 가게문을 닫게 됐을 경우 전 임차인에게서 권리금을 배상받을 수 있나요?
임차인 간 발생된 권리금 거래는 여전히 구제받지 못합니다. 이번 조치는 건물주인 임대인과 임차인 간 거래만을 구제 대상으로 합니다.
4. 장사를 접고 새로운 임차인을 내가 구해서 임대인에게 중개를 했는데 임대인이 거부하면 권리금을 임대인에게 청구할 수 있나요?
있습니다. 이번 개정안에선 ‘기존 임차인이 주선한 새로운 임차인과 계약해야 한다’ 등 임대인에게 ‘협력의무’를 부과했습니다. 만약 임대인이 기존 임차인이 주선한 자와 계약을 못하겠다고 한다면, 임차인은 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
5. 임대인은 어떤 경우라도 ‘협력의무’를 지켜야 하나요?
임대인이 협력해야 하지만 예외도 있습니다. 임대차 기간 중 임차인이 3기 이상 차임액을 연체해 계약 갱신이 거절되거나 건물을 파손ㆍ멸실시키는 등 임차인이 의무를 지키지 않았을 경우 임대인의 협력의무가 소멸됩니다. 또 임대인이 종료 3개월 전 갱신 거절 통지를 하거나 임대차 종료 후 2개월이 지나면 협력의무가 사라집니다.
6. 건물이 재건축으로 멸실돼도 권리금을 보장받을 수 있나요, 재건축을 한다는 이유로 기존 임차인을 내쫓고 임대인이 직접 영업하면 어떻게 되나요?
보호받을 수 없습니다. 건물 멸실은 새로운 임차인이 있다고 볼 수 없기 때문에 권리금을 받을 방법이 없습니다. 그리고 재건축을 한다는 이유로 기존 임차인을 내쫓고 임대인이 직접 영업하면 기본적으로 1년 동안 재건축을 한다는 사유를 유지해야 합니다. 실제로 재건축을 하지 않거나 다른 사람에게 세를 주고 바닥권리금을 받으면 기존 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
7 법제화가 진행될 경우 나타날 수 있는 현상은?
상가임차 거래에서 엄연히 존재하지만 법적 보호 밖에 있었던 상가권리금에 대한 임차인의 최소 방어권이 마련될 것으로 보입니다. 임차인은 기존 임대인과 맺은 계약이 효력(대항력)을 갖고 있기 때문에 계약을 계속 유지하거나 권리금에 대한 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있는 장치가 마련되기 때문입니다. 임대인 입장에서는 새로 건물을 매입해도 상가를 운영하는 데 적지 않은 제동이 걸립니다. 임차인이 기존 임대인과 맺은 계약이 효력을 갖고 있기 때문에 본인 건물에서 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없는 상황이 벌어지는 것입니다. 임대인에게도 권리금에 대한 책임이 생기는 만큼 예전보다 임차인을 더 신중히 고를 수밖에 없을 것이고 계약조건을 더 까다롭게 하거나 높은 임대료를 요구해 전보다 임대계약을 맺기가 어려워질 것으로 보입니다.
8. 상가 투자 시 주의해야 할 점이 있다면?
상가 투자 시 가장 중요한 것은 상권 분석입니다. 상권을 분석하기 위해서는 역세권 근처로 보는 것이 가장 좋겠습니다. 권리금 형성 정도, 임대료 상승 추이, 권리금 상승 추이를 살펴 본다면 어느 정도 안정된 상권인지, 활발하게 확장되고 있는 상권인지를 파악할 수가 있습니다. 상권 분석을 하고 나면 개별적인 물건 분석을 해야 합니다. 상가의 경우에는 개별성이 강합니다. 신축의 경우에는 별 걱정이 없겠지만 오래된 건물이라면 내부 수리 비용, 인테리어 비용까지도 생각을 해봐야 합니다. 보통 초보 투자자의 경우에는 수리 비용을 간과하는 경우가 있습니다. 특히 상가 경매의 경우는 수리비용까지 낙찰가에 산정해서 수익률을 따져보는 것도 중요합니다.
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