1. 주택대출 갈아탈 때는 무엇보다도 고정금리와 변동금리 중 어떤 형태를 선택하느냐가 중요하겠죠.
그렇습니다. 금리 상승기에는 고정금리, 하락기에는 변동금리를 이용하는 것이 기본이죠. 주택담보대출을 받거나 기존 대출을 갈아탈 때 고정금리와 변동금리를 두고 고민할 때 흔히 얻을 수 있는 조언입니다. 고정금리로 주택담보대출을 받은 다음 금리가 낮아지게 되면 시장에 비해 과도한 금리 부담을 지게 되고, 변동금리로 대출한 뒤 갑작스러운 경제 충격으로 금리가 대폭 상승하면 이자 부담이 커지기 때문입니다. 최근 금리가 연이어 하락하면서 기존에 대출을 갖고 있던 사람들도 이사철 만기를 맞아 더 낮은 금리로 대환하는 사람이 늘고 있습니다. 특히 지난해 5~6% 수준의 고정금리로 대출을 받았던 대출자들은 중도상환수수료를 물고서라도 갈아타기를 고려하는 경우가 많습니다.
2. 금리보다 상환 방식을 고려하는 것도 중요한가요?
그렇습니다. 고정금리와 변동금리를 놓고 고민할 때 금리보다 우선 고려해야 할 것이 상환 방식입니다. 원리금 분할상환으로 꾸준히 상환한 경우에는 갈아탈 대출도 분할상환 방식을 택하는 것이 바람직합니다. 혼합형 상품은 일정 기간 고정금리로 이자를 내고 나서 변동금리로 전환할 수 있어 장기적 금리 변동 위험을 줄일 수 있습니다.
3. 일시상환 방식 대출을 받은 경우 갈아탈 때 어떤 주의가 필요한가요?
일시상환 방식의 대출을 받은 경우에는 고정금리 상품으로 갈아탈 때 주의가 필요합니다.
통상 고정금리 상품은 원리금 분할상환 방식으로 거치기간이 짧기 때문에 변동금리에서 고정금리로 갈아탈 때에는 반드시 거치기간 이후 자신의 현금흐름을 고려해야 합니다.
예컨대 3억원을 4.3% 고정금리에 거치기간을 2년 두고 10년 만기로 빌렸다면 거치기간 25개월째부터 매달 375만원씩 원리금 상환이 시작됩니다. 적절한 상환 여력만 있다면 원리금분할상환대출로 갈아타는 쪽이 더 현명합니다.
4. 최근 같은 상황에서는 집값 상승 기대보다 실거주 목적으로 전환하는 것도 방법이죠.
그렇습니다. 3~5년 전 자본 이득을 노리고 집을 산 사람도 1가구 1주택일 경우에는 실거주 목적으로 전환해 원금을 차곡차곡 갚아 나가는 것이 좋습니다. 주택 거래가 전무한 상황에서 이자와 기회비용을 충분히 만회할 만큼 집값 상승을 기대하기는 힘들기 때문입니다.
최근에는 시중은행에서 적격대출을 연이어 출시하면서 고정금리 상품도 변동금리만큼이나 금리가 낮아 소비자 입장에서는 선택 폭이 넓어졌습니다.
5. 관심을 가져볼 만한 상품의 금리는 어느 정도인지요?
신한은행의 `내 집 마련 장기고정금리 대출`의 금리는 대출기간에 따라 가산하는 방식으로 책정되고 대출 실행일에 금리가 결정되면 만기 때까지 고정금리로 정해집니다. 24일 기준 금리는 4.14~4.24% 수준입니다.
우리은행의 `장기고정금리 유동화 모기지론`은 고정금리로 최장 35년까지 만기를 정할 수 있습니다. 은행권 중 가장 만기가 길어 고객 입장에서는 총부채상환비율(DTI) 산정 시보다 유리합니다. 또 만기를 늘리면서 원리금 분할상환 부담도 완화할 수 있습니다.
대출금리는 기간별 고정금리 기준금리에 0.8~1%포인트의 가산금리를 더해 결정되고, 24일 기준 비거치식 대출금리는 4.19~4.35% 수준입니다. 기존 변동금리 주택담보대출자도 대출 조건에 해당하면 중도상환수수료 없이 고정금리 대출상품으로 전환할 수 있습니다.
또한 KB국민은행이 판매 중인 적격대출 상품 금리는 24일 기준 4.26~4.41 수준으로 비거치식과 거치식으로 나뉘어 판매되고 있습니다.
6. 주택대출을 갈아탈 경우 가장 중요하게 확인할 사항이 있다면?
중도상환수수료를 잘 따져봐야 합니다. 통상 3년 이내에 기존 주택담보대출자(변동금리)가 적격대출로 갈아탈 경우 부과되는 중도상환수수료 1.5%입니다. 즉 대출을 받은 지 3년이 경과된 고객이라면 대출 갈아타기를 고려해볼 만하다는 뜻입니다. 중도상환수수료가 부담이 되지 않는다면 갈아탈 상품의 금리 조건을 따질 수 있도록 영업점을 방문해 최종 대출금리를 확인해볼 필요가 있습니다. 특히 최근 기준금리 인하에도 불구하고 장기 고정금리대출이 변동금리대출보다 유리할 수 있으므로 영업점을 방문해 대출 금리를 확인하고 변동금리대출뿐만 아니라 고정금리대출 금리도 함께 물어보는 게 현명할 것입니다.
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