1. 지방 미분양 아파트 양도세 감면혜택 연장에 따른 투자전략은?
지난 18일 발표한 ‘지방 주택경기 활성화 방안’에서 내년 4월30일까지 다주택자가 지방 미분양 주택을 구입해 감면기간인 5년이 지나 양도할 경우라도 양도세를 중과하지 않고 기본세율(6~35%)을 적용키로 했습니다. 지방 실수요자 입장에서도 청약통장 없이 새 아파트를 살 수 있는 데다 분양가 할인과 양도세, 취득·등록세 감면 혜택을 동시에 받을 기회입니다. 하지만 투자자 입장에서는 침체된 부동산 시장 상황이라는 것을 감안하여 보수적인 투자전략으로 접근해야 한다는 것을 기억해야 합니다.
2. 양도세 감면혜택 적용 대상 및 감면율은?
적용 대상은 지난 2월11일 기준으로 지방에 있는 미분양 주택이어야 합니다. 중요한 것은 건설업체의 분양가 인하 폭에 따라 양도세 감면율이 차등 적용된다는 점입니다. 분양가 인하 폭이 10% 이하, 10∼20%, 20% 초과일 때 각각 60%, 80%, 100%씩 양도세를 감면해줍니다. 취득·등록세 감면 시한도 내년 4월30일까지 연장됩니다. 단 전용면적 85㎡ 초과 대형은 마찬가지로 분양가 인하 폭과 감면율이 연동 시행됩니다. 10% 이하로 분양가를 인하하면 50%를 감면해주고, 10∼20% 인하 시에는 62.5%를 감면합니다. 20% 초과 인하 시에는 75%를 감면해줄 방침입니다.
3. 저금리 기조에서 투자전략 어떻게 가져가야 하나?
일반적으로 저금리 기조와 부동산 투자는 비례합니다. 장기간에 걸친 저금리가 금융비용 부담을 최소화 시켜 부동산투자를 부추길 가능성이 크기 때문입니다. 그러나 현재의 부동산 시장은 불안정성에 대한 리스크가 높다는 점 자체를 주목해야 합니다. 저금리 기조는 내집 마련 수요나 투자자에게는 그럴듯하게 들리지만 현재의 부동산시장이 불안정하므로 일정 비율 이상의 대출 활용은 위험하다고 볼 수 있습니다. 현재 부동산 투자의 경우는 단기 투자수익성이 높지 않아 중장기적인 접근이 필요합니다. 환금성을 높이고 변동 리스크를 최소화하기 위해서는 소액 투자가 안전하다고 볼 수 있습니다.
4. 주택의 경우 소형에 관심이 많은데?
여유자금이 있는 투자자라면 소형주택이나 안전하면서도 상대적으로 높은 수익률을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 관심을 가져볼 만합니다. 특히 역세권 소형주택은 투자 1순위로 꼽힙니다. 최근 아파트시장을 보면 고가 중대형이나 매매거래는 부진하지만 상대적으로 소형 전세거래는 활발한 편입니다. 소형 아파트, 오피스텔이나 원룸, 다세대 등 임대가 가능한 소형 주택이 대체 상품군이므로 특히 실수요층이 두터운 도심권이나 신흥 역세권과 개발지역 등 소형주택 수요가 늘어나는 지역을 공략해 볼 만합니다.
5. 불황기의 대표적인 상품인 경매 투자전략은?
경매 시장의 경우는 임대용 다가구주택이나 리모델링 등으로 개조가 가능한 역세권 주변의 다가구주택 등에 관심을 갖는 것이 중요합니다. 은행이자 보다 평균 2~3배 높은 임대수입을 기대할 수 있기 때문입니다. 다가구주택에 응찰하기 전에는 인근 부동산중개업소를 통해 정확한 거래시세를 파악해야 하고 입찰가격 결정시에는 경매물건의 규모, 경과연수, 입지 등을 고려해 정확하게 분석하고 판단해야 합니다.
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