1. 당사자 확인은 가장 기초적인 사항이죠
당사자의 확인은 부동산등기부를 통해 계약자가 집의 소유자인지 확인하는 것입니다. 통상 주민등록증으로 당사자를 확인하는데 주민등록증의 위조여부는 대한민국전자정부 '주민등록진위확인'이라는 항목을 이용하여 진위여부를 파악할 수 있습니다. 대리인이라며 부인이 나오거나 부동산 중개업자가 대리하는 경우가 있는데 이 경우는 반드시 본인에게 임대의사여부를 전화 등을 통해 확인하고 계약금 및 잔금은 가능하면 본인의 통장으로 입금하도록 하고 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 위임장상의 도장이 첨부된 인감증명서를 받아 두는 것이 좋습니다.
2. 권리관계를 확인하는 것은 가장 중요한 부분
등기부를 발급받아 보면 소유권자과 저당금액 등을 알 수 있습니다. 일반적으로 저당금액이 세 들어갈 집의 20~30%선이면 안전합니다. 그 이상일 경우는 경매할 때 경락대금은 통상 시세의 70~80%이므로 이 금액에서 저당권으로 잡혀있는 금액과 자신의 보증금을 반환 받을 수 있는지 확인하여 보아야 합니다. 또 등기부에 모르는 기재내용이 있다면 중개업자나 법무사에 반드시 문의하여 법적분쟁을 사전에 예방하도록 해야 합니다. 전세계약시 가장 주의 해야 할 점은 권리 문제이므로 확정일자 등 방어요건을 철저히 살펴 보증금 반환 문제 등에 시달리지 않토록 주의해야 합니다.
3. 임차인의 보호요건은?
임차인은 주택의 열쇠를 인도받고 동사무소에서 주민등록과 전입신고를 한 후 임대차계약서상에 확정일자를 받아 임차인의 권리확보를 확고히 하고 임대차계약서를 잘 보관하여 두어야 합니다. 전입신고시 주민등록은 반드시 임차인 본인의 것만을 요구하지 않고 배우자나 가족의 주민등록도 포함한다는 것을 기억해야 합니다. 참고로 상가건물 임대차의 경우는 확정일자를 세무서에서 받아야 합니다.
4. 묵시적 갱신의 경우 계약기간은?
임대차기간이 끝나가는데 1개월 전 상호간에 아무런 말이 없다면 계약은 자동적으로 갱신된 것으로 보며 계약기간의 존속에 있어 상호 정한 것이 없는 것으로 봅니다. 임대인은 2년의 임대차기간에 구속되나 임차인은 언제든지 해지할 수 있고 임차인은 해지한다는 통고를 임대인이 받은 날로부터 3달이 지나면 임대차는 해지되므로 서로 보증금반환과 건물의 명도의무를 지게 됩니다.
5. 임차권 승계의 경우는?
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차기간 중 집주인이 변경되었다 하여 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 임대차보증금의 반환의무도 주택의 소유권과 같이 이전하므로 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸합니다. 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택의 양도사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 임대차관계를 끝낼 수 있고 이때는 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다.
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