1. 아파트 잔금대출 분할상환이 의무화 대상은 어떻게 되나요?
대상은 내년 1월 1일 이후 입주자모집공고가 뜨는 분양 아파트 당첨자에 대한 잔금대출입니다. 통상 2~3년 걸리는 건축 기간이 지나 2019년이나 2020년 입주 시점에 받게 되는 잔금대출에 대해 거치 기간을 1년 이내로 제한하는 여신심사 가이드라인을 적용하겠다는 것입니다.
2. 아파트 청약이나 분양권 매입시 상환 부담이 커지겠네요
분양가 4억원 아파트의 경우 잔금대출은 주택담보대출인정비율(LTV) 70%를 적용해 2억8000만원까지 가능합니다. 올해 이전 분양 아파트의 경우 대출받은 후 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치 기간 설정이 가능하기 때문에 매월 이자 70만원(연이율 3% 가정)만 내면 됩니다. 반면 내년 이후 분양 아파트는 거치 기간 1년을 거쳐 2년째부터는 매월 123만원(상환 기간 30년 가정 시)이나 165만원(상환 기간 20년 가정 시)의 원리금을 상환해야 합니다. 상환 부담이 2배 이상 확 늘어나는 셈입니다.
3. 금융권 적용 대상은 어떻게 되나요?
아파트 잔금대출 분할상환이 의무화는 은행·보험뿐만 아니라 상호금융과 새마을금고까지 전 금융권에 적용됩니다. 입주 시점에 잔금대출로 전환되는 중도금대출은 대출 성격상 상환 만기가 짧아 분할상환 의무화 대상에서 제외됐습니다. 단위 농협 같은 상호금융권이나 새마을금고 역시 부분적으로 분할상환이 의무화됩니다. 만기가 3~5년으로 짧고 소득이 일정하지 않은 차주의 특성을 감안해 만기에 상관없이 매년 전체 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 할 예정입니다.
4. 스트레스 DTI가 80%를 넘으면 고정금리 방식 잔금대출이 의무화된다는데 스트레스 DTI가 무엇인가요?
스트레스 DTI란 향후 금리 상승 가능성을 감안해 실제 금리에 2%포인트 정도의 가산금리를 붙여 산정한 DTI입니다. 이 지표는 잔금대출의 대출한도를 산정하는 데 쓰이기보다 고정금리 대출을 유도하기 위한 것입니다.
5. 입주자 전용 보금자리론도 내년 1월에 나온다죠
1월 1일 이전 분양공고 사업장의 잔금대출 분할상환을 유도하기 위한 '입주자 전용 보금자리론'을 내년 1월 새롭게 내놓기로 했습니다. 보금자리론은 대출 기간 전반에 걸친 순수고정금리와 거치 기간 1년 이내의 분할상환을 전제로 한 상품입니다. 이 때문에 보금자리론이 집단대출에도 적용되면 가계부채의 질적 개선 효과를 가져올 수 있을 것으로 보입니다. 일반 주택담보대출에 적용되는 DTI 기준을 초과하는 60~80% 범위의 DTI 분양자도 보금자리론을 이용할 수 있습니다. DTI가 80%를 초과하면 보금자리론이 아닌 일반 집단대출 상품을 이용해야 합니다.
6. 총부채원리금상환비율 심사도 도입된다죠
총체적 상환 능력 심사를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 심사도 연내 도입됩니다. 신규로 받는 대출만 계산해온 기존 DTI와 달리 DSR는 주택담보대출과 신용대출을 포함한 기존 빚을 모두 따져 상환 능력을 평가합니다. 금융당국이 일률적인 DSR를 정해주고 은행 등 금융회사가 자체적으로 일정 비율 이상의 대출 취급을 줄여 나갈 개연성이 클 것으로 보입니다.
7. 분양시장에 대한 영향은?
분양시장에 직접적인 타격이 불가피할 전망입니다. 경기가 좋지 않은 상황에서 잔금대출 심사까지 강화한다면 분양시장은 급격하게 얼어붙을 것으로 보입니다. 중도금대출도 간접 영향을 받을 것으로 보이는데 중도금대출잔액이 잔금대출에 포함돼 이어지는 경우가 일반적이어서 금융권이 중도금대출 때부터 상환 능력을 미리 들여다볼 가능성이 클 것으로 보입니다.
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