1. 임대차 계약시 당사자 확인은 가장 필수적인 사항이겠죠.
당사자의 확인은 부동산등기부를 통해 계약자가 집의 소유자인지 확인하는 것입니다. 등기부는 대법원 인터넷등기소와 대한민국전자정부 사이트를 활용하면 확인할 수 있습니다. 통상 주민등록증으로 당사자를 확인하는데 주민등록증의 위조여부는 대한민국전자정부 '주민등록진위확인'이라는 항목을 이용하여 진위여부를 파악할 수 있습니다. 또한 행정자치부에 전화를 걸면(국번 없이 1382) 당사자가 가지고 온 주민등록증이 위조된 것이 아닌지 알 수 있습니다. 부인이나 자녀 등 대리인이 계약자로 나오면 본인에게 직접 전화를 걸어 임대 의사 여부를 확인해야 하고 소유자 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 인감증명서를 받아 두어야 합니다. 그런데 대리 행위는 반드시 위임장이 있어야 하는 것이 아니므로 상대방이 위임장을 소지하지 않는 경우도 있습니다. 이럴 경우엔 임대인 본인에게 전화를 걸어 임대의사와 대리인이라고 하는 사람에게 대리권을 부여했는지 알아보아야 합니다.
2. 권리관계를 확인하는 것은 가장 중요한 부분이라 할 수 있죠.
등기부를 발급받아 보면 소유권자와 저당금액 등을 알 수 있습니다. 저당금액이 집값의 20% 미만이면 비교적 안전하지만 그 이상이면 전세보증금을 다 받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 그러므로 집주인의 대출이 많은 경우에는 가급적 임차를 피하는 것이 좋습니다. 집값이 떨어지거나 나중에 집주인의 경제 여건이 나빠졌을 경우 경매로 넘어가면 자칫 보증금의 일부나 전부를 못 받는 경우가 종종 있기 때문입니다. 불가피한 경우라면 근저당채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트는 집값의 80%, 다가구·연립·단독은 70% 이하인 주택을 구하는 것이 보다 안전할 수 있습니다. 매매가격 대비 전셋값이 지나치게 높은 경우도 유의해야 합니다. 일부 주택의 경우 전세 보증금이 매매가격의 80∼90% 수준까지 오르기도 하는데 이런 경우 집값이 떨어지면 자칫 보증금 반환에 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 전세계약시 가장 주의해야 할 점이 권리관계 문제이므로 확정일자 등 방어요건을 철저히 살펴 보증금 반환 문제 등에 시달리지 않도록 해야 합니다.
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3. 임차인의 보호요건을 위해 어떤 사항을 알아두어야 하나요?
계약시 소유자에게 요구사항이 있으면 계약서 상 특약으로 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어 대출이 있는 경우 보증금 보전을 위해 전세 보증금으로 대출 일부를 상환할 것을 요구할 수 있습니다. 계약을 체결한 후에는 대항력을 갖추는 것이 중요합니다. 대항력을 갖추면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있습니다. 대항력은 확정일자와 전입신고, 점유를 마쳐야 발생합니다. 집 열쇠를 받는 즉시 임차주택 소재지의 주민센터에서 전입신고를 하고 임대차계약서상에 확정일자를 받아 놓아야 합니다. 확정일자를 받아 놓아야 나중에 보증금 분쟁이 생겨 집이 경매되는 경우 우선변제권을 가질 수 있습니다. 전입신고를 할 때는 임차인 본인 뿐 아니라 배우자 등 가족 모두 주민등록에 포함된다는 사실을 알아야 합니다. 임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하므로 바로 제3자에게 임차권의 내용을 주장할 수 있습니다. 전세 재계약의 경우 보증금을 올려줬다면 올려준 금액에 대한 계약서의 확정일자를 새로 받아야 합니다. 또한 주택임대차보호법은 존속 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 임대차기간을 정한 경우 그 기간을 2년으로 보므로 계약기간 동안 안심하고 살 수 있습니다.
4. 묵시적 갱신의 경우 계약기간 및 임차권 승계의 경우는 어떻게 되나요?
임대차기간이 끝나가는데 1개월 전 상호간에 아무런 말이 없다면 계약은 자동적으로 갱신된 것으로 보고 계약기간의 존속에 있어 상호 정한 것이 없는 것으로 봅니다. 임대인은 2년의 임대차기간에 구속되지만 임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다. 또한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차기간 중 집주인이 변경되었다 하여 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 임대차보증금의 반환의무도 주택의 소유권과 같이 이전하므로 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸합니다.
5. 집주인이 무조건적으로 전셋값을 인상하는 경우가 있는데 이에 대한 절차는 어떠한지?
집주인이 전셋값 인상 등 계약 조건을 바꾸려면 최소 계약 만기 한 달 전에 세입자에게 알려야 합니다. 그렇지 않으면 종전 계약이 그대로 이어지는 것(묵시적 갱신)이므로 집을 비우지 않아도 됩니다. 다만 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 집주인은 전셋값의 5% 이내에서 올려달라고 할 수는 있습니다. 계약기간이 남았더라도 전세 계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 전셋값을 올려달라고 요구할 수 있으므로 집주인과 협의해 5% 이내에서 전셋값을 올려주는 게 바람직합니다. 물론 이 경우 세입자가 동의해야만 가능하고 집주인 입장에서는 세입자가 거부하면 법원에 민사조정 신청을 해야 합니다.
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