1. 앞으로 주택담보대출 받기가 어려워지나요?
지금처럼 이자만 먼저 내고 원금은 만기 때 한꺼번에 내는 일시상환대출(거치식)을 받는 건 어려워집니다. 일부 예외조항을 뺀 나머지 주택담보대출에 대해서는 원칙적으로 원금·이자를 처음부터 나눠 내는 비거치식 분할상환 방식으로만 대출받을 수 있습니다.
2. 분할상환 대출 적용 대상은 어떻게 되나요?
무주택자가 내 집 마련을 위해 받는 ‘신규 주택구입용 대출’이 최우선 대상입니다. 기존 대출자의 대출증액, 대환(대출 갈아타기), 채무인수(대출 승계)도 신규 대출에 포함됩니다. 주택소유자가 더 큰 집으로 이사 가기 위해 대출금을 많이 받을 때도 분할상환만 됩니다.
3. 그래도 이자만 먼저 내는 대출을 받고 싶다면?
예외조항에 해당되면 가능합니다. 기본적으로 분할상환이라도 첫 1년간은 이자만 내는 거치기간으로 설정할 수 있습니다. 신규 분양 아파트 집단대출(중도금·이주비·잔금)은 기간과 관계없이 지금처럼 거치식 일시상환으로 대출받을 수 있습니다.
4. 기존 거치식 대출자도 분할상환으로 바꾸어야 하나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 대출을 갈아타지 않는다면 거치식으로 만기를 연장할 수 있습니다. 단순 연장은 신규 대출로 보지 않기 때문입니다. 기존 주택담보대출은 분할상환 대상이 아니나, 만기 연장시 이자절감 효과 등을 적극 설명해 가급적 비거치식·분할상환 방식으로 취급되도록 은행 안내는 강화됩니다.
5. 소득 증빙은 어떻게 해야 하나요?
원천징수영수증·소득금액증명원 같은 객관적인 소득자료(증빙소득)를 제출하는 게 원칙입니다. 만약 이런 자료가 없다면 국민연금·건강보험료 납부실적(인정소득)을 바탕으로 소득을 추정해 대출액을 정합니다. 둘 다 없을 경우엔 신고소득을 사용합니다.
6. 지방에서는 내년 5월부터 소득증명이 깐깐해진다는데..
DTI 규제 자체가 지방으로 확대되는 것은 아닙니다. 다만 지방에서도 DTI를 산정해 고부담 대출은 분할상환으로 받아야 합니다. 고부담대출은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 대출을 말합니다. LTV는 집값의 얼마까지 담보로 인정해 주는지를 나타내는 비율입니다. 집값이 1억원에 LTV가 60%면 6000만원까지 빌릴 수 있습니다. 하지만 이런 경우는 고부담대출자가 되기 때문에 비거치식·분할상환으로 대출을 받아야 합니다.
7. 앞으로 주택담보대출 전략은?
수도권은 내년 2월 1일부터, 비수도권은 내년 5월 2일부터 은행이 대출해줄 때 소득 등 상환능력에 대한 심사를 강화하고 처음부터 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환 방식으로 주택대출을 죈다면 대출자 입장에서는 주택담보대출에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 은행권에서 신규 주택담보대출에 대한 심사 방식이 갚을 수 있는 만큼 취급할 수 있도록 기존의 담보 위주에서 차주의 상환능력을 강화하는 방향으로 바뀌므로 금리도 중요하지만 무엇보다도 자신의 자금여력 등 본인의 상황에 맞는 대출 전략을 수립하는 것이 중요할 것으로 보여집니다.
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