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기업형 임대주택의 특징,투자전략(2015.1.21 방송) |
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관리자 |
조회수 |
1300 |
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1. 중산층 임대주택(기업형 임대주택)이란?
본인이 희망할 경우 최소한 8년 동안 거주할 수 있는 장기임대주택으로 지난 13일 국토교통부가 주거안정대책의 일환으로 제시한 것으로 전월세 시장의 안정을 꾀하기 위해 민간기업들이 임대사업을 하도록 유도한 것이 특징입니다. 주택 세입자는 8년간 안정적으로 살 수 있습니다. 내외관은 민간 아파트 수준으로 건설되며 소득 수준에 관계없이 전·월세로 입주할 수 있습니다. 8년 임대 의무 기간이 끝난 뒤 사업자는 분양 전환을 할 수도 있고 계속 임대할 수도 있습니다. 현재 공공임대주택은 입주민이 요청하면 의무적으로 분양 전환해야 합니다.
2. 공공임대주택과 다른 점은?
공공임대주택 대상은 서민이고 기업형 임대주택 대상은 중산층입니다. 공공임대는 전용면적 85m² 이하이고 기업형 임대주택 규모는 135m² 이하, 임대기간의 경우 공공임대는 10년, 기업형 임대는 8년입니다. 초기임대료 제한의 경우 공공임대는 임대료 제한을 두었으나 기업형 임대주택은 임대료 규제를 없앴습니다. 기업형 임대주택의 경우 공공임대에 비해 임대기간을 줄이고 면적 제한과 최초 임대료 규제가 없어진 것입니다.
3. 임대료는 어떻게 결정되나요?
첫 계약 때 임대료는 건설사가 알아서 정합니다. 정부가 주변 시세를 고려해 첫 임대료를 정해주는 기존 서민 임대주택과 다른 점입니다. 사업자는 임대 기간에 임대료를 연 5% 이상 올려 받을 수 없습니다. LH(한국토지주택공사)의 기존 공공임대주택과 다른 것은 임대료가 주변 일반 아파트 전·월세 시세와 비슷한 수준이란 점입니다. 전·월세 등 임대 형태와 임대료는 사업자가 자율로 결정하도록 했습니다. 다만 건설사가 매년 최대치인 5%를 올릴 경우 8년 뒤 임대료가 크게 늘어납니다. 계약 첫 해 보증금 1억원, 월 100만원에 계약을 했다면 7년차부터는 보증금 1억원에 월 149만원을 내야 합니다.
4. 입주 자격은 어떻게 되나요?
원칙적으로는 자격을 따로 두지 않았습니다. 누구나 지원할 수 있습니다. 기존 공공 임대주택에 입주 자격을 무주택자로 한정한 것과 다른 점입니다. 경쟁률이 높을 경우에는 건설사가 자율적으로 우선순위를 정해 입주자를 뽑을 수 있습니다. 다만 국토교통부가 가이드라인을 제시합니다. 가이드라인에서는 무주택자가 우선순위가 될 가능성이 큽니다.
5. 건설사 부도에 대비해 저당권 설정이 가능한지요?
중산층 임대주택에서는 기존 서민 임대주택에 있던 저당권 설정 의무를 없앴습니다. 세입자에게 저당을 잡혀 있으면 건설사가 은행에서 대출을 받을 수 없어서입니다. 이렇게 되면 임대주택 건설을 할 때 자금줄이 막히게 됩니다. 대신 세입자의 보증금을 지키기 위해 건설사는 보증금 반환 보증 보험에 가입해야 합니다. 이렇게 되면 건설사가 부도가 나더라도 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 사실상 저당권 설정과 같은 효과입니다.
6. 기업형 임대주택이 활성화되면 소규모의 개인 임대사업자가 접근하기는 쉽지 않은데 재테크 측면에서 개인 임대사업의 투자 전략은 어떻게 가져가야 하나요?
소규모 주택 임대사업자라면 리츠 형태로 공급되는 기업형 임대주택에 간접 투자자로 참여하는 방법이 있습니다. 리츠 형태의 기업형 임대주택은 건설사, 임대관리회사, 투자자 등이 리츠를 설립해 임대주택을 공급하기 때문에 소규모 투자자도 투자할 수 있습니다. 8년의 임대 의무기간이 지난 뒤에는 한국토지주택공사(LH)가 전용 60m² 이하, 매매가 2억 원 이하인 주택을 매입해주겠다는 확약을 내걸고 있기 때문에 리츠 투자자들은 분양으로 전환해 투자금을 쉽게 회수할 수 있을 것으로 기대됩니다.
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